안녕하세요. 질문 답변드리겠습니다. 1. 부동산 침체기라는데, 투자금융실에서 바라보는 부동산 딜 분위기는 요즘 어떨가요? GP가 들고 오는 부동산 관련 PEF/조합 중에 '이건 거른다' 싶은 시그널이 있으면 1~2개만, 가르쳐주심 감사드리겠습니다. ㅜ 먼저 딜을 의심하게 되는 시그널 몇개가 있습니다. 수익률만 높고 차주 재무가 받쳐주지 않는 딜. 동일 LTV, 유사 구조의 peer 딜 대비 금리가 유독 높게 찍혀 있다면 GP가 LP한테 친절해서가 아니라, 시장이 이미 그 차주를 디스카운트하고 있다는 신호입니다. IM에 PF 트랙레코드와 시공사 신용등급, 기표 자본금만 써있고 순차입금/EBITDA나 단기차입금 만기 구조가 생략돼 있으면 차주 재무제표를 달라고 합니다. 공시되어 있는 회사면 상관 없이 제가 그냥 찾아보면 되지만 재무가 불투명하거나, 제작년 재무만 있고 이러면 안 보게 됩니다. 결국 신용평가사 3사 신용등급이 있고 다트 전자공시가 되어 있으면서 거기서 차입금의존도나 이자 지급 능력을 평가하게 됩니다. 차주 재무 약한데 금리만 높은 딜은 요즘 시장에서 떠넘기기 물량이라고 보시면 됩니다. 분양률 100%를 base case로 박은 딜. 지금 수도권 외곽·지방 분양률이 어떻게 나오고 있는지는 GP도 압니다. 그런데도 100%를 깔고 IRR을 뽑아왔다면, 보수적 가정으로는 숫자가 안 나와서 그랬다는 뜻입니다. 제대로 된 IM은 분양률 70%, 60%에서의 상환 가능성과 후순위 손실 흡수 시점이 민감도 표로 함께 붙어 있습니다. 그 표가 없으면 그 딜의 base case는 허구입니다. 역으로, 보수적 분양률에서도 원금이 회수되는 딜이면 GP가 IM 첫 장에 그 숫자부터 넣습니다. 그게 세일즈 포인트니까요 에쿼티 두께가 얇은 딜. 자산가치 대비 에쿼티가 10% 아래면 좀 위험하게 생각합니다. 특히 요즘같이 PF 자기자본 규제가 심한 시대에는 에쿼티가 무엇보다 중요합니다. 작년부터 올해까지 실거래가 10~15% 하락이 흔한 자산 유형에서 에쿼티 10% 이하 딜에 선순위·중순위로 들어가는 건 너무 도박이라고 생각합니다. 2. 증권, 자산 운용 다 지원을 하고 있는데 사실 캐피탈사에 지원할 때도 약간만 바꿔서 지원하고 있습니다. 하지만 결이 많이 다르겠죠, 캐피탈사 LP만의 지원동기 각도를 추천해주신다면 궁급합니다. 일단 지원동기는 본인에 대한 정보가 있어야 좀 구체화할 수 있긴 합니다. 사람마다 경험이 다르기 때문에 본인에 대한 구체화된 정보가 있어야 지원동기에 대해서 조언할 수 있습니다만 지금은 정보가 없으니 일반적인 내용으로 설명드리겠습니다. 증권 자소서는 딜을 만드는 사람 관점이고, 자산운용 자소서는 고객 돈을 굴리는 사람 관점입니다. 캐피탈사 투자금융실은 둘 다 아닙니다. GP가 포장해서 가져온 딜을 받아칠지 거를지 결정하는 LP 포지션입니다. 증권은 만든다, 운용은 굴린다, 캐피탈은 거른다는 세 구도로 머릿속에 그려두시면 방향이 잡힙니다. 예시 자소서 중 하나 드리겠습니다. 남의 돈을 굴리거나 파는 자리보다, 회사 자본이 직접 나가는 자리에 서고 싶었습니다. 증권사는 딜을 소싱해서 셀다운으로 시장에 분산시키고, 운용사는 LP 자금을 위임받아 대리 투자합니다. 두 구조 모두 정교하지만, 심사 시점의 판단과 최종 손익이 같은 사람에게 귀결되지는 않습니다. 캐피탈은 다릅니다. 여신 실행 순간 자기 대차대조표에 자산이 올라가고, 만기 또는 EOD 시점까지 그 판단의 결과를 회사가 온전히 안습니다. 심사 단계에서 본 분양률 가정이 2년 뒤 충당금 전입액으로 돌아오는 구조입니다. 캐피탈을 선택한 이유입니다. 남의 돈을 팔아 수수료를 받는 비즈니스는 딜 클로징이 끝이지만, 자기자본 여신은 거기서부터가 시작입니다. 책임준공 확약서 한 줄, 시공사 차입금 만기 구조, 사업비 중 필수사업비와 정산사업비의 비율 이런 항목들을 피상적으로 읽느냐, 회수 시나리오까지 그려놓고 읽느냐에 따라 같은 사업장이 다른 등급으로 분류됩니다. 신입이 이 간격을 메우는 훈련을 받을 수 있는 곳은 여신을 직접 집행하고 사후관리까지 하는 조직뿐이라고 판단했습니다. 2025년 여전사 부동산 PF 모범규준 개정 이후 업계는 딜의 양보다 구조의 질을 다시 보는 구간에 들어섰습니다. 이 시기에 들어가서 체득하는 심사 프레임이 향후 10년 직업적 근간이 된다고 봅니다. [본인 역량 한 줄 ― 예: 재무 모델링, 부동산 관련 학회 활동, 공시 데이터 분석 경험 등] 이 경험을 심사 실무의 출발점으로 삼아, 회수 가능성으로 사고하는 심사역으로 성장하겠습니다.